MAIN APPROACHES TO DETERMINATION OF LAND PLOT COST

Full Text

Любое сельскохозяйственное предприятие представляет собой открытую систему, взаимодействующую с внешней средой. Исходя из этого, сельскохозяйственное предприятие, как любая система, имеет определенную упорядоченную совокупность элементов, находящихся между собой в определенной взаимосвязи [7]. Материально-технические, земельные и трудовые ресурсы являются основой сельскохозяйственного производства [2]. Эффективность функционирования этого сектора общественного производства, обеспечивающего продовольственную безопасность страны, всецело зависит от наличия указанных производственных ресурсов у сельских товаропроизводителей и их рационального использования. При этом земельные ресурсы играют ключевую роль [4]. Цель исследований - обобщить теоретические основы экономической оценки пахотных земель в России. Задача исследований - определить основные подходы к определению стоимости земельного участка. В современной практике получили наибольшее распространение три подхода к определению конкретной величины стоимостной оценки земли: метод сравнения продаж (рыночный), метод суммирования затрат (затратный) и метод капитализации дохода (доходный) [3]. Цена земли с позиций рыночного метода предполагает анализ фактических цен, сложившихся в результате совершенных сделок по купле-продаже земель со сходными свойствами. По мнению авторов, к существенным недостаткам метода следует отнести ограниченность сферы его применения в условиях Самарской области. Это вызвано, в настоящее время, недостатком данных о рыночных продажах земельных участков, невысокой степенью достоверности информации о стоимости объектов купли-продажи в совершенных сделках, неудовлетворительными результатами кадастровых оценок стоимости земли при резких изменениях экономических условий. Затратный метод при определении денежной оценки какого-либо земельного участка предполагает подсчет всех затрат, которые необходимо осуществить при освоении новых земель, способных эквивалентно заменить оцениваемый участок. Этот подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. Недостатками этого метода являются игнорирование учета качества земельных ресурсов и оправдание любых неэффективных вложений в их освоение. На основе изучения существующих подходов к определению стоимости сельскохозяйственных земель установлено, что общей экономической основой цены на землю в данных условиях остается капитализация земельной ренты (доходный подход). По сравнению с другими методами, стоимость земли, рассчитанная как отношение ренты к ставке дисконтирования, наиболее полно выражает экономический эффект от сельскохозяйственного использования земли с учетом фактора времени: (1) где Ц - удельная стоимость, руб./га; Д - земельная рента, руб./га; К - срок капитализации, лет [6]. (2) где Д - земельная рента, руб./га; Цп - средняя цена продажи возделываемых сельскохозяйственных культур, руб./ц; Цпр - цена производства возделываемых культур, руб./ц; У - потенциальная (нормативная) урожайность в разрезе оцениваемых групп почв, ц/га [2]. Индивидуальная цена производства рассчитывалась как (3) где Сн - нормативная себестоимость продукции, руб./ц; Рн - норматив рентабельности. Показателем качества земли здесь выступает урожайность зерновых культур [5]. Базовая формула расчета удельной стоимости земельного участка выглядит следующим образом: (4) где Ц - удельная стоимость, руб./га; Цпр - цена продажи возделываемой продукции, руб./ц; Кпер - переменный капитал в среднегодовом исчислении, руб./ц; Кп - постоянный капитал в среднегодовом исчислении, руб./ц; Дп - доход на погашение банковского процента, руб./ц; Дпред - поток предпринимательского дохода, руб./ц; У - потенциальная (нормативная) урожайность, ц/га; К - срок капитализации, лет. Достоинством данной методики, является учет влияния на стоимость земельного участка фактора местоположения и качества почв. Оценка двумя вариантами (то есть с применением формул (1) и (4)) позволяет использовать полученные результаты как в целях определения базы для налогообложения, так и в перспективе в качестве основы для развития рынка земель сельскохозяйственного назначения и проведения операций с земельными участками. Положительным моментом является возможность проводить оценку как конкретного земельного участка, так и всего сельхозпредприятия. Недостаток методики - использование материалов предыдущих земельно-оценочных работ относительно качества почв, так как они могут меняться с течением времени, и недоступность корректировки расчетных коэффициентов и формул на уровне пользователя в программном продукте ее реализации. РосНИИземпроект усовершенствовал данную методику; и для расчета стоимости земли (методом капитализации чистого дохода), стал использовать сопоставимую нормативную урожайность зерновых культур. Здесь по-другому производится расчет чистого дохода и конечной стоимости 1 га оцениваемого участка. Основными земельно-оценочными показателями предложены нормативная урожайность зерновых Ун и зерновой эквивалент Уэ - стоимость земли, выраженная в зерне или в рублях. Показатель урожайности зерновых Ун, рассчитываемый на средний уровень интенсивности земледелия, характеризует пригодность земель для зерновых культур. Зерновой эквивалент Уэ является комплексным показателем, который включает в себя как урожайность, так и оценку пригодности земель для всех основных сельскохозяйственных культур, уровня затрат на их выращивание и поддержание плодородия почв, выражается в условном выходе зерна с 1 га. На основе показателя урожайности зерновых рассчитывается зерновой потенциал ЗП пахотнопригодных земель, то есть максимально возможная урожайность зерновых при наиболее высоком уровне интенсификации производства на данный период. Показатель зернового эквивалента более полно характеризует уровень плодородия почв и его можно использовать для сопоставимой оценки качества всех видов угодий. Нормативная урожайность рассчитывается путем решения уравнения регрессии (5) где Ун - сопоставимая нормативная урожайность зерновых культур, ц/га; 33,2 - нормативная урожайность зерновых на эталонной почве Краснодарского края (второй оценочный район за период с 1980 по 1986 г.), ц/га; Бк - местный (для оцениваемого участка) климатический индекс биологической продуктивности зерновых культур (Д. И. по Шашко [5]); 147 - средняя величина климатического индекса для Краснодарского края; К1 - поправочный коэффициент на содержание гумуса в пахотном слое; К2 - поправочный коэффициент на мощность гумусового горизонта; К3 - поправочный коэффициент на содержание физической глины в пахотном слое; К4 - поправочный коэффициент на негативные свойства почв (эродированность, переувлажненность, каменистость и т.п. свойства). Чистый доход от выращивания зерновых культур с 1 га посевов определяется по формуле (6) где ЧД - чистый доход, руб./га; ВП - стоимость валовой продукции, руб./га; Зр - нормативные затраты, руб./га. Стоимость 1 га сельхозугодий определяется по формуле (7) где С - стоимость 1 га оцениваемого участка; ЧД - чистый доход от выращивания зерновых культур с учетом местоположения участка; К - срок капитализации, лет. Стоимость всего участка определяется в результате умножения стоимости 1 га на общую площадь оцениваемого участка. К достоинствам методики относится учет качества и местоположения участков. Для этого используются материалы земельно-оценочных работ прошлых лет - материалы IV тура оценки 1987-1989 гг., материалы внутрихозяйственной оценки земель 1988-1992 гг., данные почвенных, геоботанических, агрохимических обследований сельхозпредприятий, материалы для реорганизации хозяйств. Необходимо отметить, что материалы IV тура оценки в настоящее время не отвечают реальному состоянию почвенного плодородия, так как ежегодно происходит снижение гумусного слоя и ухудшается его качество вследствие нерационального использования земли и применяемых технологий [6]. Недостатком данной методики можно считать тот факт, что оценка идет по схеме «от общего к частному», то есть ошибка, если она будет допущена на первом этапе (оценка на уровне субъекта РФ), будет дифференцирована до уровня конкретного участка. Методика определения стоимости земельного участка на основе плодородия почвы реализуется как в относительных единицах (единицы плодородия), так и в денежном выражении [5]. В относительных единицах выражается полное, эффективное и потенциальное плодородие. Полное плодородие соответствует содержанию доступных к усвоению растениями элементов питания в корнеобитаемом слое. Уровень полного плодородия рассчитывается по формуле [6] (8) где П - величина полного плодородия в единицах плодородия; Э - содержание усвояемого элемента питания, кг/га; С - величина элемента питания в одной единице плодородия; К - поправочные коэффициенты на запасы продуктивной влаги и другие лимитирующие факторы плодородия (избыточная кислотность, смытость почв, смена почвообразующих пород и так далее). Эффективное (экономическое на пахотных землях) плодородие соответствует массе элементов питания, перешедших в биомассу растений к моменту их уборки. Его уровень рассчитывается по формуле (9) где Пэ - величина эффективного плодородия в единицах плодородия; Э1 - величина элемента питания в одной единице плодородия; С - величина элемента питания в одной единице плодородия. Потенциальное плодородие определяется как разница между полным и эффективным, указывает на степень окультуривающего воздействия человека на почву и определяется по формуле (10) где Пn - потенциальное плодородие в единицах плодородия; П - полное плодородие в единицах плодородия; Пэ - эффективное плодородие в единицах плодородия. Единица плодородия соответствует содержанию элемента питания (азота, фосфора, калия), необходимого для создания всей биомассы озимой ржи при урожае в 1 ц сухого вещества зерна. Стоимость земельного участка в рублях определяется путем расчета содержания подвижных питательных веществ (азота, калия, фосфора) в слое 0-30 см на площади 1 га в тоннах и перевода их в стоимость соответствующих минеральных удобрений. Эта стоимость корректируется путем умножения на поправочные коэффициенты, учитывающие особенности конкретного земельного участка [4]. Достоинства изложенной методики - простота расчетов, небольшой объем собираемой исходной информации для проведения расчетов. Основным недостатком определения стоимости земельного участка является то, что за основу расчета взяты договорные цены на удобрения, которые непостоянны и часто меняются. Содержание подвижных питательных веществ в пахотном горизонте также непостоянно и колеблется в зависимости от времени года, от количества ранее внесенных удобрений. Весьма существенным недостатком методики является и тот факт, что практически все поправочные коэффициенты определены экспертным путем, вследствие чего под вопрос ставится корректность полученных результатов. В сложившейся практике стоимостной оценки земель используются все эти методы одновременно. Но все же, предпочтительным является доходный метод, который реализовал себя в кадастровой оценке земли (1999-2001 гг.). Так, стоимость 1 га объекта оценки определяется умножением расчетного рентного дохода с 1 га оцениваемого объекта на срок его капитализации, равный 33 годам. Таким образом, стоимость сельскохозяйственных земель, например, Кинельского района Самарской области равна 14631 руб./га [6]. Проблемы оценки земли для России имеют особое значение, так как в стране осуществлен переход от жестко регламентированной плановой экономики к рыночной. В силу этого обстоятельства Россия не может в полной мере воспользоваться готовыми рецептами решения земельных проблем развитых капиталистических стран. В связи с чем, возникает необходимость уточнения методики экономической оценки земли, удовлетворяющей современным российским условиям.

About the authors

N N Galenko

FSBEI HVE Samara SAA

Email: Galenko.NN@yandex.ru
cand. of econ. sciences, associate prof. of the department « Management and marketing» 446442, Samara region, settlement Ust’-Kinelsky, Uchebnay, 2 str

A G Volkonskaya

FSBEI HVE Samara SAA

Email: angen2007@yandex.ru
cand. of econ. sciences, associate prof., head of the department «Management and marketing» 446442, Samara region, settlement Ust’-Kinelsky, Uchebnay, 2 str

N S Shustova

FSBEI HVE Samara SAA

Email: ShystovaNS@yandex.ru
senior teacher of the department «Management and marketing» 446442, Samara region, settlement Ust’-Kinelsky, Uchebnay, 2 str

References

Supplementary files